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Sector inmobiliario y construcción: un enfoque en el mercado chileno

Mercado inmobiliario y de construcción en Chile

La economía chilena, al igual que el resto del mundo, enfrenta un escenario con muchos desafíos. Esto, como resultado de los recientes acontecimientos en el ámbito sanitario, político y económico, que ha generado un impacto global.

Por un lado, tenemos los efectos causados por la pandemia de inicios del 2020, que ha golpeado enormemente al mundo, con bajas considerables en las tasas de crecimiento de los mercados y su actividad económica, y que ha provocado fuertes incrementos en el precio de algunas materias primas.

Por otro lado, la invasión a Ucrania ha tenido un impacto a nivel global, principalmente en el precio de algunas materias primas como lo es el petróleo.

Ambos acontecimientos han generado un deterioro en las perspectivas de crecimiento de la economía mundial y un fuerte incremento en las tasas de inflación.

La economía chilena no ha sido ajena a los acontecimientos indicados, ya que en el año 2020 la economía presentó una menor actividad y se registraron mayores tasas de desempleo. Este menor dinamismo de la economía se vio reflejado en la caída del PIB, que fue de -5,8%.

El año 2021 registró un mejor desempeño ligado a un debilitamiento de las medidas de confinamiento, mayor movilidad, reapertura de comercios, etcétera. Además, se vio favorecido por estímulos fiscales, como bonos o retiros de 10% de fondos previsionales, que impulsaron el comercio, hasta alcanzar un PIB de 11,7% (hay que considerar que el comparativo -año 2020- estuvo muy impactado por la COVID).

 

Perspectivas para la economía chilena en 2022: inflación al alza y caída de la demanda

En este año 2022 las perspectivas de crecimiento son menores, y de acuerdo con lo proyectado por el Banco Central, se espera un PIB entre 1% y 2%. Otro factor que resulta desafiante para la economía local es la inflación. A nivel mundial, la inflación ha aumentado y en Chile ha alcanzado los dos dígitos, destacándose el incremento en precio en alimentos (carnes, pan, aceite, frutas, verduras, etc.), energía (gas y combustibles en general) y materiales de construcción. Para el año 2022 se espera que la inflación alcance 8,2% (datos BC de Chile).

Como forma para controlar la inflación y lograr que se establezca dentro del rango meta, el Banco Central ha realizado consecutivas alzas de tasas, y actualmente se encuentra en 8,25%. Esto va a tener un impacto en el precio de los créditos, ya que aumentarán los gastos de las empresas en el pago de intereses asociados a estos; así también afectará a la ciudadanía la cual, lo más probable, verá más difícil acudir al mercado financiero para acceder a este tipo de financiamiento, lo que debilitaría, a su vez, la demanda interna.

2020 -2021: caída y recuperación de los sectores inmobiliario y construcción

De los sectores relevantes dentro del mercado chileno, que han sufrido los efectos de una economía más debilitada, son el sector construcción y el inmobiliario, que en su conjunto representan un 13% del PIB chileno.

Estos dos sectores se han visto fuertemente afectados por la situación sanitaria y el impacto en la economía.

Durante el pico de la pandemia, gran parte de las actividades de construcción fueron paralizadas y el nivel de ventas del sector inmobiliarios también cayó. De acuerdo con datos publicados por el Banco Central de Chile, las unidades de viviendas vendidas a nivel nacional disminuyeron de manera importante durante los primeros meses del 2020. Durante el mes de abril del mismo año, las unidades vendidas cayeron un 56% frente al 2019. Así, también la inversión en construcción el año 2020 presentó una variación anual de -8.8%; con una caída del -6.7% en la inversión de construcción en vivienda y un -10% en infraestructura pública y productiva.

El año 2021 presentó una mejora con un incremento en la inversión en construcción de un 12,3% (variación anual). Con mayor fuerza creció la inversión en infraestructura (+15,3%), principalmente por el lado de infraestructura pública. Por otro lado, la inversión en vivienda creció en un 6,8%.

 

Perspectivas para los sectores inmobiliario y construcción en 2022

Las perspectivas en construcción para este año no son demasiado favorables. El BC de Chile proyecta una caída en la inversión en construcción de entre un -3% y un -0,1%, con un peor desempeño de la inversión en infraestructura productiva, tanto de empresas públicas como privadas, para la cual se espera una contracción del -18,3%. Está prevista, además, una baja en la inversión en infraestructura productiva privada de un -19,9%.

Otro factor que considerar y que ha tenido un impacto y seguirá repercutiendo en las empresas del sector, es el incremento en el precio de los materiales de construcción. De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) el índice de precio de materiales e insumos de construcción ha presentado un importante crecimiento desde finales del 2021, índice que a marzo 2022 ha crecido un 29% comparado con igual mes del año 2021.

Indice de precios de materiales e insumos de construcción

 

En cuanto al sector inmobiliario, dadas las condiciones actuales de mercado, es de esperar que la demanda por inmuebles sufra una caída, ya que se ha encarecido el acceso al crédito debido a las consecutivas alzas de tasas ya antes descritas. Además, los bancos han endurecido los requisitos para poder ser un sujeto de crédito.

De acuerdo con los datos publicados por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), las unidades de viviendas vendidas a nivel nacional van a la baja: a octubre del 2021 el número de viviendas vendidas cayó en un -31% a igual periodo 2020.  Y el gran Santiago tuvo una baja en las unidades vendidas de un -41% a enero 2022 frente a igual mes 2021.

 

indicadores de venta de vivienda

 

Posibles activadores para un cambio de tendencia

Las perspectivas para el sector construcción e inmobiliario son desafiantes. Si bien se espera una baja en la actividad de ambos sectores, existen ciertos desencadenantes que podrían aliviar en parte la menor demanda.

En este aspecto el sector financiero tendría un importante papel. Los bancos nacionales buscan alternativas para que la demanda por créditos hipotecarios, y por ende de viviendas, no sufra una caída tan profunda debido al encarecimiento en el financiamiento.

Algunos bancos están ofreciendo atractivas ofertas, como tasas de interés más bajas que el resto del mercado, flexibilización en los años de pago del crédito y menor pie exigido, financiando así cerca del 80% de la vivienda.

Por el lado de la construcción, la inversión fiscal tendrá un papel importante, ya que la mayor construcción de obras públicas empujará en parte a las empresas de construcción, compensando la caída en la construcción privada.

 

 

Informe desarrollado por Cristina Abarca, Analista de Información Solunion

 

Actualidad  Solunion

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